סכסוך בבית משותף כמעט אף פעם לא מגיע לבית משפט השלום. המען הנכון הוא המפקח על המקרקעין — טריבונל שיפוטי הפועל בלשכות רישום המקרקעין, המכריע בסכסוכי שכנים ובעניינים של רכוש משותף. ההליך אצלו מהיר וזול יותר מהליך אזרחי רגיל, וההחלטה שלו נאכפת בדיוק כמו פסק דין. המדריך מסביר מה בסמכותו, מי רשאי לתבוע, איך מגישים ומה קורה אחר כך.
מה נמצא בסמכות המפקח
סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מקנה למפקח סמכות להכריע בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי הוראות החוק — ובכלל זה חובת ההשתתפות בהוצאות, השימוש ברכוש המשותף, ניהול הבית וסמכויות הנציגות. הסמכות משתרעת גם על מחזיק מטעם בעל דירה, על חוכר לדורות ועל המתחזק.
שתי נקודות שרבים אינם מכירים:
- הסגת גבול — לבחירת התובע. לפי סעיף 72(ב), בסכסוך בדבר הסגת גבול של בעל דירה כלפי דירה אחרת או כלפי הרכוש המשותף, התובע רשאי לבחור בין בית משפט מוסמך לבין המפקח.
- גם בית שאינו רשום כבית משותף. פרק ו'1 לחוק מחיל את ההוראות, בשינויים המחויבים, על מבנה קבע שיש בו לפחות שתי דירות ואינו רשום כבית משותף. גם דיירי בניין שטרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים יכולים לפנות למפקח.
מי רשאי לתבוע
סעיף 73 קובע רשימה קצרה: כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך, וכן נציגות הבית המשותף. הנציגות משמשת לפי סעיף 69 מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקה ולניהול, ורשאית להיות צד בהליך משפטי בשם כולם — זו הדרך הרגילה לגבות חוב ועד בית.
הסכסוכים השכיחים
- חוב לוועד הבית — סעיף 58 מחייב כל בעל דירה להשתתף בהוצאות ההחזקה והניהול לפי יחס שטח רצפת דירתו, אלא אם נקבע בתקנון שיעור אחר.
- שימוש ייחודי ברכוש המשותף — סגירת מרפסת, תפיסת חדר מדרגות, בנייה בגג או בחצר.
- הרחבת דירה — סעיף 71ב דורש הסכמת בעלים של שלושה רבעים מהדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם; לבניית ממ"ד דירתי או קומתי די בשישים אחוזים. מי שמרחיב מעבר לחלקו היחסי חייב בתשלומי איזון.
- נציגות שאינה מתפקדת — סעיף 65 מסמיך את המפקח למנות נציגות כשלא נבחרה או אינה פועלת, ואף לקבוע את שכרה.
- החלפת חברת ניהול — התקשרות עם מתחזק או החלפתו מתקבלת בידי בעלי דירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
מטרדים מתמשכים כמו רעש או נזקי רטיבות נדונים לעתים אצל המפקח ולעתים בבית משפט, בהתאם לעילה ולסעד המבוקש.
איך מגישים תביעה
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011, מסדירות את ההליך:
- לאיזה מפקח — למפקח הממונה על הלשכה שבה רשום הבית, או עשוי להירשם, כבית משותף.
- מה חייב להופיע בכתב התביעה — בנוסף לפרטים לפי תקנות סדר הדין האזרחי: כתובת הבית, גוש וחלקה, מספר המבנים, מספר הדירות בכל מבנה ומספר הכניסות.
- תקנון — בבית שאינו רשום כבית משותף יש לצרף את התקנון המוסכם, כאשר התביעה נסמכת עליו. בהיעדר תקנון רשום חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק.
- סדרי הדין — תקנות סדר הדין האזרחי חלות בשינויים המחויבים בכל עניין שלא הוסדר אחרת, והמפקח רשאי למזג תביעות הנוגעות לאותו בית.
למפקח נתונות כל הסמכויות של שופט בית משפט שלום בתביעה אזרחית, לרבות מתן צווי ביניים. עם זאת, סעיף 75 מאפשר לו לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין כשהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק — ובלבד שירשום את הטעמים. ההחלטה תינתן בכתב, תנומק ותומצא לצדדים.
אכיפה וערעור
לפי סעיף 76, החלטת המפקח וצו ביניים שנתן דינם כדין פסק דין או צו ביניים של בית משפט שלום לעניין אכיפה והוצאה לפועל. אפשר לפתוח בתיק הוצאה לפועל ישירות על יסוד ההחלטה.
הערעור מוגש לבית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית, בתוך 45 ימים מיום שההחלטה הומצאה למערער. חשוב לדעת: הגשת הערעור אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה, אלא אם ניתן צו עיכוב מפורש מאת המפקח או מאת בית המשפט. מי שהפסיד ולא ביקש עיכוב ביצוע עלול למצוא את עצמו בהליכי גבייה בזמן שהערעור תלוי ועומד.
אין באמור ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ פרטני, וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו. הוראות החוק, התקנות והפסיקה מתעדכנות מעת לעת. לפרטים נוספים ראו מקרקעין וייצוג בבית משפט.
